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上周,跟朋友回老家如皋一趟,朋友住如皋万豪臻品小区,这是一个新建没几年的小区,从开发商之前的宣传材料和规模来看,应该算得上一个高档小区:

万豪臻品是如皋稀有的30万平米全景观顶级豪宅项目,是万豪置业2010研磨细节精心打造的高品质项目之一。万豪臻品项目创下了如皋五项“唯一”记录:如皋唯一拥有价值千万级会所配套的至尊项目;如皋唯一社区拥有高尔夫练习场的情调项目;如皋唯一绿化率高达42%以上的纯电梯房项目;如皋唯一30万平米以上全带电梯的洋房项目;如皋唯一中央超大欧式新古典景观的风情项目。目前,千万级会所及园林实景展现,非凡气势领航如皋豪宅之巅。

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空荡荡的地下车库与地上的乱停放形成鲜明的对比


更要命的是,消防通道都被占了,一旦发生火灾后果不堪设想……


好了,话题回到前面,小区地下车库的归属权到底应该归谁?


目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式:第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。这里我们只讲述一下前面的两种情形,因为后两种与我们碰到的不是一个情形,就不多说了。

一、住宅小区地面停车位:


所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施,也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。


实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以,它不能够成为所有权的客体,而只能被视为土地使用权的客体。(陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第104页。)因此,住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。


结合我国实际,应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后,才能设立和运营这种地面停车位。否则,将构成无权处分的侵权行为。


二、住宅小区地下停车位:


这是本篇的重点。


所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会,市场经济的竞争下,土地的需求日益膨胀,很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。


在我国现行的房地产行政管理法律的制度下,住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。),即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。


也就是说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论,计算建筑物容积率的建筑物是主物,不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。


所以,住宅小区地下停车位的产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有,开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同时,停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。


所以,业主们,拿起你们的法律武器,团结起来,去争取你们应得的权利吧!!!



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5 个回复

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真的气死个人
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谁还敢买那里的房子了,太糟糕了
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车位不租只卖,没道理
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这种楼盘不能买
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讲理论有用吗?
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